薇婭

13.41億元——這是頂流電商主播薇婭被追繳稅款并處罰金的總額。在薇婭所處的全國直播電商大本營——杭州市上城區，按最新成交均價，這筆巨款可以購買總建筑面積約2.85萬平米的房產。

36氪未來地產對當地的房產中介門店及經紀人采訪調查發現，疫情以來，直播電商迅速崛起帶動的人口凈流入，一度支撐上城區樓市蓬勃向上。但如直播電商行業一樣，當地樓市也正在經歷一次震蕩。

上城區的整體房價在今年10月錄得歷史最高水平。據安居客數據，10月上城區二手房每平米均價水平為51093元。上城區內集中駐扎直播電商的湖濱、九堡片區房價也在10月錄得歷史新高，其中湖濱片區二手房價每平米高達70723元，相比今年1月上漲13%。

安居客杭州站房產分析師李旭對36氪未來地產作者肯定了電商行業對片區房價的帶動力，「電商產業創造了一批收入可觀的網紅主播，他們大多是年輕人，居住需求和買房觀念也有別于傳統家庭，這部分人是杭州很多核心地段高總價的商業大平層產品的重要去化組成」。

李旭認為，直播產業整體拉升了板塊發展預期。位于杭州東部的上城區九堡板塊由于有著名的四季青等服裝批發市場，產生了新禾聯創時尚產業園、四季青網紅孵化基地等產業園區，這些產業園區的投入使用使得區域內匯集了大量主播、MCN機構和直播上下游企業。

圖源：蘿卜投研

不過，近2個月上城區的房價出現下跌情況。12月，該地區二手房均價下跌至48127元每平方米，環比上月下跌 3.88%。尤其以聚集直播電商為主的片區表現更明顯：湖濱片區近2個月呈現連續下降趨勢，12月房價水平為每平米價格為67919元，相比10月下跌4%；九堡片區也于11月錄得輕微下跌。

短期下跌表現整體與杭州市場今年表現企穩、供大于需有關，以上城區為例，即使區域二手房價在10月達到歷史最高水平，但同比去年同期僅上漲 1.01%。不論是新房、二手房，都處于「以價換量」的狀態。

限購也影響了購買力。今年8月，杭州提高了購房資格門檻：非本市戶籍，社保要求由2年提升至4年；落戶未滿5年，需交滿2年社保才能獲得購房資格。有機構預測，杭州購房新政主要堵住了“落戶即可購房”這一通道，僅以杭州戶口的人群大致匡算，遷入杭州戶口不足兩年的以及外地人社保滿兩年但不足四年的，數量至少是百萬級的。

上城區某房產中介門店經理表示，「購房門檻提升政策帶來的影響需要一段緩沖期，隨著擁有購房資格的人減少，購房需求也有所減少，所以造成了房價下跌。年底將至，上城區出現個別房東急于賣房情況，兩種情況疊加導致近兩個月上城區房價下跌」。

在杭州新房市場，購房者也普遍處于觀望情緒狀態，西湖區某TOD項目將在年底開盤入市，該項目操盤人員對36氪未來地產表示，項目年初計劃售價在每平米3萬元左右，但結合市場現狀、購房者觀望情緒持續加重，公司預計開盤價格每平米給出九折優惠。

銀行放貸條件近期普調，表現為利率水平下降、放款周期縮短，起到了一定的托底作用。上述中介人員表示，「利率高時達到6.3%-6.4%，放款時間周期長達3到4個月；而目前銀行利率下調至大約5.95%左右水平，放款速度有所加快」。

在前述地產項目操盤手看來，杭州是一個“互聯網思維城市”，一個產業的興起和變化也影響著板塊相應的預期。

「杭州電商產業發展對樓市的影響，其實早于這波直播電商的興起?！估钚裱a充道。例如余杭區未來科技城和濱江區西興板塊，因為有阿里、網易入駐，產生了一大批高收入人群，從而支撐起了周邊樓市成交。

這兩個板塊的房價漲勢也強于以直播電商發展為主的上城區。2019年12月，余杭區未來科技城二手房均價為每平方米29080元、2020年12月每平方米33317元，而在今年12月上升至每平方米41409元，同比去年上漲 22.81%；濱江區今年二手房的均價也處于一路上漲狀態，12月達到每平方米47195元，環比上月上漲 2.53% ，同比去年同期上漲 19.31% 。

濱江區二手房價走勢 圖源：安居客

拉長周期看，2018至2020年初，杭州上城區二手房出售掛牌價指數經歷兩年的平緩滯脹期， 2020年開始上漲，直至最近兩個月有所回調。

二手房出售掛牌指數的增長，與疫情后的購房需求恢復也有著密不可分的關聯。李旭表示，疫情對二手房市場的影響催生了一批改善需求，一方面因為人們久居家中，意識到居住舒適度的重要性。上城作為杭州老的主城區，新房供應緊張，二手房市場選擇更多。

在“薇婭事件”之前，直播電商被杭州上城區官方定義為核心產業。今年10月，杭州市發布“打造上城區為直播電商產業發展先行區”消息。官方認為，作為全省直播經濟發展先行區，上城區成功打造國家電子商務試點城市拓展區東方電子商務園，省級直播電商基地新禾聯創時尚產業園、四季青網紅孵化基地等直播電商園區基地6家，集聚了如涵等知名MCN機構32家、直播電商人才2500余名。

長遠看，杭州官方規劃顯示，下一步上城將繼續為直播電商的上下游企業搭建平臺、對接項目、共享資源，構建直播電商的新型供應鏈，持續做強直播經濟。

李旭認為，隨著上城區定位的明確，整個板塊的基礎建設及配套也正在逐步完善，目前為止已經吸引了例如濱江、綠城、德信等開發商的入駐。此外周邊明顯變化還有交通更便捷、供應鏈更完備。

點評「薇婭事件」，東吳證券分析師吳勁草表示，這打破了頭部主播壟斷的局面，給了非頭部表現、出頭的機會，促進整個行業良性競爭。未來直播格局可能會朝著類似抖音直播的去中心化，更注重內容，而不是僅靠折扣的方式發展。

作者 | 宋虹姍 薛羽瑄

編輯 | 岳 嘉

本文來自微信公眾號“未來可棲”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姍 薛羽瑄，36氪經授權發布。